L’hypothèque qui convient à tous, n’existe pas. Une solution optimale prend en compte la marge financière, la capacité au risque et les souhaits de l’emprunteur ainsi que les prévisions pour le marché des capitaux, respectivement pour le marché financier. Un bon conseil vaut ainsi son pesant d’or.
En Suisse, il y a en principe trois genres d’hypothèques :
1. L’hypothèque fixe, les Suisse aiment la sécurité. C’est pourquoi quatre emprunteurs sur cinq concluent une hypothèque fixe. La durée et le taux d’intérêt sont déterminés au moment de la conclusion du contrat. Les durées allant d’une année à dix ans sont courantes ; des durées moyennes de quatre à six ans sont les plus fréquentes. Les hypothèques fixes conviennent aux emprunteurs qui s’attendent à une progression des taux ou qui désirent se protéger de toute mauvaise surprise, pour qu’ils puissent établir leur budget au franc près. Inconvénient « ils ne profitent pas des intérêts à la baisse et paient jusqu’à l’échéance du contrat le taux fixé.
2. L’hypothèque variable, le taux d'intérêt des hypothèques variables est adapté au marché des capitaux, ce qui les rend attrayantes en périodes d'intérêts à la baisse. En règle générale, elles sont conclues sans durée fixe, moyennant un délai de résiliation de six mois. Les hypothèques variables conviennent aux emprunteurs qui s'attendent à des intérêts constants ou à la baisse et restent dans l'expectative pour voir comment les intérêts vont se développer ou qui demeurent de préférence flexibles, car ils veulent vendre l'objet concerné. Inconvénient : les emprunteurs doivent observer le marché des capitaux, afin de pouvoir réagir dès que la tendance en matière d'intérêt change et que les taux recommencent à progresser.
3. L’hypothèque du marché monétaire (appeler hypothèque Libor), L'intérêt s'oriente sur le taux de référence de l'euro, le Libor (pour « London Interbank Offered Rate). Les prestataires y ajoutent une marge, qui dépend de la solvabilité de l'emprunteur. L'hypothèque monétaire est conclue avec une durée déterminée, son intérêt est adapté périodiquement. Ainsi son intérêt est conforme au marché et varie fortement. Celui qui désire s'en préserver s'assure. Certains prestataires l'exigent même. Lorsqu'un intérêt minimal est défini, la prime correspondante se réduit. Les hypothèques monétaires s'adressent aux emprunteurs qui s'attendent à des intérêts à la baisse, mais qui peuvent faire face à des intérêts plus élevés. Inconvénient : la prime renchérit l'hypothèque et l'on ne peut pas profiter si l'intérêt s'abaisse au-delà de l'intérêt minimal (éventuellement) défini.
Amortissement de l’hypothèque
Les intérêts de la dette ainsi que les intérêts hypothécaires sont fiscalement déductibles du revenu imposable. Aussi est-il toujours judicieux de s’interroger à temps sur la nature de l’amortissement d’une hypothèque.
L’amortissement indirect
Vous rembourser votre hypothèque en 2ème rang en effectuant un paiement unique à l’échéance.
L’amortissement indirect, la charge hypothécaire reste toujours constante, alors qu’elle baisse continuellement avec l’amortissement direct.
La relation contractuelle entre hypothèque et assurance vie vous permet de bénéficier de nombreux avantages, dont la possibilité de rembourser « amortir » indirectement une hypothèque.
L’amortissement indirect d’une hypothèque est une solution fiscalement avantageuse reposant sur le nantissement d’une police d’assurance vie du pilier 3A.
Avantages
• Remboursement garanti même en cas d’incapacité de gain, d’invalidité ou de décès
• Avantages fiscaux
• Sécurité de planification par la combinaison d’un financement solide « hypothèque » et d’une prévoyance judicieuse « assurance »
• Diverses variantes pour la constitution d’un capital d’épargne.
• En cas de faillite, les droits du créancier sont limités. En cas de décès, le capital assuré ne tombe pas dans la masse successorale
En résumé: L’amortissement indirect vous permet de faire des économies fiscales substantielles et vous fait bénéficier d'une couverture de risque incluse en cas de décès et d'incapacité de gain. Vos proches sont ainsi mieux protégés.
L’amortissement direct
Vous remboursez votre hypothèque en 2ème rang en effectuant des paiements périodiques. Les montants convenus restent identiques pendant toute la durée du contrat, sauf en cas de modifications importante du marché.
Le procédé de l’amortissement direct, versé périodiquement et directement au créancier, engendre une diminution progressive de votre dette au fil des années et donc des intérêts débiteurs. Votre charge hypothécaire s’amenuise, mais votre charge fiscale augmente. En effet, les intérêts diminuant, votre revenu imposable augmente car les montants alloués aux remboursements de la dette ne peuvent être déduits du revenu.
Si vous optez pour un amortissement direct, vous remboursez selon vos besoins et possibilités, des acomptes de l’hypothèque, réduisant ainsi peu à peu la dette hypothécaire et par conséquent la charge d’intérêts.
• Dette hypothécaire, le montant diminue
• Intérêts hypothécaires, le montant à payer diminue
• Charge fiscale, déductibilité du revenu imposable
Par contre, votre charge fiscale augmente parce que votre dette hypothécaire diminue et votre fortune augmente et que la déduction fiscale des intérêts diminue de plus, vous ne bénéficiez d'aucune couverture du risque en cas de décès et d'incapacité de gain. La banque peut demander une assurance de risque pur, d'où une charge supplémentaire.
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